Due Diligence im Immobilienbereich
Sorgfältige Prüfung vor der Investition
Was bedeutet Due Diligence?
Die Due Diligence (wörtlich: „gebotene Sorgfalt“) bezeichnet im Immobilienbereich die gründliche Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf oder Verkauf. Ziel ist es, alle relevanten Informationen und Risiken offenzulegen, um eine fundierte, rechtssichere und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung treffen zu können.
Sie ist insbesondere für Investoren, Käufer und Projektentwickler von zentraler Bedeutung.
Hauptbestandteile der Immobilien-Due-Diligence
🧾 1. Finanzielle Due Diligence
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Analyse der Einnahmen und Kosten: Prüfung von Mieteinnahmen, Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen
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Wirtschaftlichkeitsbewertung: Rentabilität, Cashflow, Leerstandsrisiken
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Marktwertprüfung: Vergleich mit ähnlichen Objekten (Vergleichswertverfahren)
⚖️ 2. Rechtliche Due Diligence
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Eigentumsverhältnisse: Prüfung, ob der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist
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Vertragsprüfung: Analyse bestehender Miet-, Pacht- und Dienstleistungsverträge
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Grundbuchprüfung: Feststellung von Belastungen (z. B. Grundschulden, Wegerechte, Dienstbarkeiten)
🏗 3. Technische Due Diligence
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Bausubstanz & technischer Zustand: Gebäude, Heizung, Elektrik, Dach, Fassade usw.
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Ermittlung von Mängeln: Feststellung von Reparaturstau oder Sanierungsbedarf
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Energieeffizienz: Analyse des Energieausweises und energetischer Potenziale
💶 4. Steuerliche Due Diligence
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Steuerliche Risiken und Vorteile: z. B. Abschreibungsmöglichkeiten, Grunderwerbsteuer, Erbschaftsregelungen
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Umsatzsteuerliche Behandlungen bei gewerblichen Immobilienverkäufen
🌱 5. Umweltbezogene Due Diligence
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Altlastenprüfung: Untersuchung des Grundstücks auf Kontamination oder Altlasten
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Genehmigungen & Umweltvorschriften: Einhaltung aktueller Umweltauflagen (z. B. Immissionsschutz, Naturschutz)
Warum ist Due Diligence so wichtig?
Eine sorgfältige Due Diligence:
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schützt vor finanziellen Verlusten und Haftungsrisiken
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schafft Transparenz und Rechtssicherheit
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deckt versteckte Mängel und wirtschaftliche Schwächen frühzeitig auf
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liefert die Basis für Preisverhandlungen und Vertragsgestaltung
Aktuelle rechtliche Entwicklungen
📌 Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (15.09.2023) hat die Aufklärungspflichten von Verkäufern deutlich verschärft:
Verkäufer müssen Käufer aktiv und unmissverständlich auf bekannte Mängel oder Risiken hinweisen.
Die bloße Bereitstellung von Dokumenten ohne konkreten Hinweis genügt nicht.
Fazit
Die Due Diligence ist ein unverzichtbarer Bestandteil jeder professionellen Immobilientransaktion. Sie schafft die notwendige Grundlage für sichere Investitionsentscheidungen und minimiert spätere Risiken. Ob privater Käufer oder institutioneller Investor – eine strukturierte Due-Diligence-Prüfung ist essenziell für nachhaltigen Erfolg am Immobilienmarkt.