Tilgung
Die Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung eines Kredits oder Darlehens in regelmäßigen Raten über einen festgelegten Zeitraum. Sie ist ein zentraler Bestandteil der Immobilienfinanzierung und spielt eine entscheidende Rolle bei der Schuldenreduzierung und der Kalkulation von Finanzierungslaufzeiten.
Grundprinzip
Bei einem Immobiliendarlehen setzt sich die monatliche Rate in der Regel aus zwei Bestandteilen zusammen:
- Zinsen für das geliehene Kapital
- Tilgung zur Rückzahlung der Darlehenssumme
Die Tilgung reduziert die verbleibende Restschuld – je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt.
Tilgungsvarianten
Es gibt verschiedene Modelle, wie eine Tilgung gestaltet werden kann:
- Annuitätendarlehen: Gleichbleibende monatliche Raten mit anfangs hohem Zins- und geringem Tilgungsanteil. Der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit.
- Tilgungsdarlehen: Gleichbleibender Tilgungsanteil, sinkende Zinszahlungen – dadurch sinkt die monatliche Rate im Verlauf.
- Endfälliges Darlehen: Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende der Laufzeit (z. B. durch Verkauf der Immobilie oder Auszahlung einer Lebensversicherung).
Tilgungsintervall
Die Rückzahlung kann in unterschiedlichen Intervallen erfolgen – monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich. In der Praxis ist die monatliche Tilgung am weitesten verbreitet.
Einfluss auf Kreditlaufzeit und Belastung
Die gewählte Tilgungshöhe wirkt sich direkt auf die Laufzeit und die Gesamtbelastung aus:
- Höhere Tilgung = kürzere Laufzeit, geringere Zinskosten
- Niedrigere Tilgung = längere Laufzeit, höhere Zinskosten
Praxisbeispiel
Ein Darlehen über 200.000 € mit einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 2 % ergibt eine anfängliche Jahresrate von 10.000 € (6.000 € Zinsen + 4.000 € Tilgung). Erhöht man die Tilgung auf 3 %, steigt die Jahresrate auf 12.000 €, aber das Darlehen ist deutlich schneller zurückgezahlt.
Fazit
Die richtige Wahl der Tilgungsrate ist essenziell für eine solide Immobilienfinanzierung. Wer frühzeitig mit einer höheren Tilgung beginnt, spart langfristig Zinsen und reduziert das finanzielle Risiko. Eine professionelle Finanzierungsberatung hilft dabei, die optimale Tilgungsstrategie festzulegen.