Aufteilungsplan

Was ist ein Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist ein amtlich bestätigtes Dokument, das ein Gebäude in einzelne Einheiten – wie Wohnungen oder Gewerbeeinheiten – aufteilt. Jede Einheit erhält eine eindeutige Nummer, während Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser, Flure oder Gärten gesondert ausgewiesen werden.

Die Grundlage für den Aufteilungsplan bildet die Bauzeichnung des Gebäudes, ergänzt um zusätzliche Kennzeichnungen und rechtlich relevante Vermerke.

Bedeutung des Aufteilungsplans im Immobilienbereich

Der Aufteilungsplan ist ein zentrales Element bei der Bildung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Er ist zwingend erforderlich für:

die Erstellung einer Teilungserklärung
die Eintragung von Sondereigentum im Grundbuch
die klare Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum

Wesentliche Funktionen & rechtliche Grundlagen

Rechtsklarheit: Verhindert Unklarheiten und Streitigkeiten durch klare Zuordnung von Eigentum
Grundbucheintrag: Voraussetzung für die Eintragung einzelner Einheiten als eigenständiges Eigentum
Behördliche Genehmigung: Der Plan muss von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geprüft und genehmigt werden

Praxisbeispiele

Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten:
Jede Wohnung wird im Aufteilungsplan nummeriert (z. B. WE 01 bis WE 06). Treppenhaus, Dachboden oder Garten werden als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.

Gewerbeimmobilie mit 4 Einheiten:
Drei Büros und ein Lager erhalten jeweils eine eigene Einheitennummer. Stellplätze können entweder dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen werden.

Wichtige Hinweise & Tipps

✅ Exakte Vermessung: Ungenaue Flächenangaben können zu rechtlichen Problemen führen – daher ist Präzision entscheidend
✅ Sondernutzungsrechte klar festhalten: Z. B. Gärten, Terrassen oder Stellplätze müssen im Plan eindeutig zugeordnet sein
✅ Aktualität sicherstellen: Änderungen am Gebäude (z. B. durch Umbauten) machen eine neue Genehmigung und Aktualisierung des Aufteilungsplans erforderlich

Fazit

Der Aufteilungsplan schafft die rechtliche Grundlage für Eigentumsverhältnisse in Mehrparteiengebäuden. Er bringt Struktur, Transparenz und Sicherheit in die Verwaltung von Wohnungseigentum und ist somit ein unverzichtbares Instrument für Eigentümer, Käufer und Verwalter.