Was ist eine Dienstbarkeit?
Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht, das es einer Person oder Institution erlaubt, ein fremdes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen oder bestimmte Nutzungen zu untersagen. Sie stellt eine rechtlich bindende Einschränkung des Eigentumsrechts dar und ist ein wichtiges Instrument im deutschen Immobilienrecht.
Arten von Dienstbarkeiten
Im deutschen Sachenrecht unterscheidet man drei Hauptformen:
1. Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB)
Die Grunddienstbarkeit gewährt einem anderen Grundstück (dem sog. herrschenden Grundstück) ein Nutzungsrecht an einem benachbarten Grundstück (dem dienenden Grundstück).
Beispiele:
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Wegerecht
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Leitungsrecht
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Duldung einer Bebauung nahe der Grundstücksgrenze
🔎 Wird im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen.
2. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB)
Dieses Recht steht einer bestimmten Person (nicht einem Grundstück) zu.
Beispiele:
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Wohnrecht: Eine Person darf in einem Haus oder einer Wohnung wohnen, ohne Eigentümer zu sein
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Nutzungsrechte an bestimmten Flächen (z. B. Gartenmitbenutzung)
➡️ Die Rechte sind nicht übertragbar und erlöschen mit dem Tod der berechtigten Person (Ausnahme: anderweitig vereinbart).
3. Nießbrauch (§ 1030 BGB)
Der Nießbrauch ist das umfangreichste Nutzungsrecht an einer Immobilie:
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Der Berechtigte darf das Grundstück vollumfänglich nutzen
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Er kann die Immobilie vermieten oder verpachten und alle Erträge behalten
📌 Auch hier bleibt der Eigentümer rechtlicher Eigentümer – der Nießbraucher besitzt jedoch wirtschaftliche Nutzungsrechte.
Eintragung im Grundbuch
Die Dienstbarkeit wird durch einen notariell beurkundeten Vertrag begründet und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
✅ Sie ist damit rechtlich wirksam gegenüber Dritten
✅ Bindend auch für neue Eigentümer im Falle eines Verkaufs
Auswirkungen auf den Grundstückswert
Eine Dienstbarkeit kann:
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den Wert erhöhen (z. B. durch ein Wegerecht für ein Hinterliegergrundstück)
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den Wert mindern (z. B. bei eingeschränkter Bebaubarkeit oder Nutzung)
🔎 Daher ist vor Kauf, Verkauf oder Belastung eines Grundstücks stets eine individuelle Bewertung erforderlich.
Aufhebung einer Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit kann aufgehoben werden, wenn:
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der Berechtigte schriftlich verzichtet
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der Eigentümer zustimmt
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beide Parteien dies notariell beurkunden
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ein zeitlich begrenztes Recht abläuft oder das Nutzungsinteresse entfällt
➡️ Die Löschung erfolgt dann durch Eintrag im Grundbuch.
Fazit
Dienstbarkeiten sind ein wesentliches Instrument zur geregelten Nutzung von Grundstücken. Sie schaffen Transparenz, Verbindlichkeit und Planungssicherheit – sowohl für Eigentümer als auch für Berechtigte.
➡️ Tipp:
Vor Bestellung, Änderung oder Löschung einer Dienstbarkeit empfiehlt sich stets eine fachkundige rechtliche Beratung, z. B. durch einen Notar oder Immobilienjuristen.