Verkehrswert

Verkehrswert

Der Verkehrswert – auch als Marktwert bezeichnet – ist eine zentrale Größe in der Immobilienbewertung. Er gibt an, welchen Preis eine Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum aktuellen Zeitpunkt erzielen würde. Der Verkehrswert ist besonders relevant beim Kauf, Verkauf, der Finanzierung oder bei der Vermögensaufteilung (z. B. im Erbfall oder bei einer Scheidung).

Rechtliche Grundlage

Gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) wird der Verkehrswert als der Preis definiert, der „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften“ ohne persönliche oder außergewöhnliche Umstände erzielt werden kann.

Warum ist der Verkehrswert wichtig?

• Immobilienverkauf: Er dient als Orientierung für eine marktgerechte Preisgestaltung.
• Finanzierung: Banken nutzen den Verkehrswert zur Ermittlung der Beleihungsgrenze bei Kreditvergaben.
• Erbschaft & Scheidung: Der Wert ermöglicht eine faire Vermögensaufteilung.
• Steuerliche Bewertung: Grundlage für die Berechnung von Grunderwerbsteuer oder Erbschaftssteuer.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Die Verkehrswertermittlung erfolgt in der Regel durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Es gibt drei anerkannte Verfahren:

1. Vergleichswertverfahren: Anhand ähnlicher Immobilienverkäufe in vergleichbarer Lage (z. B. bei Eigentumswohnungen).
2. Ertragswertverfahren: Bei Mietobjekten – basierend auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten.
3. Sachwertverfahren: Für eigengenutzte Objekte wie Einfamilienhäuser – orientiert sich an Herstellungskosten und Gebäudezustand.

Einflussfaktoren auf den Verkehrswert

• Lage: Mikro- und Makrolage haben erheblichen Einfluss auf den Marktwert.
• Zustand: Bausubstanz, Energieeffizienz und Modernisierungsgrad spielen eine große Rolle.
• Größe & Nutzung: Wohnfläche, Grundstücksgröße und Nutzungsart fließen mit ein.
• Marktlage: Angebot und Nachfrage bestimmen das erzielbare Preisniveau.

Praxisbeispiel

Eine 80 m² große Eigentumswohnung in zentraler Lage wird durch das Vergleichswertverfahren bewertet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.500 €. Daraus ergibt sich ein Verkehrswert von 360.000 €.

Fazit

Der Verkehrswert schafft Transparenz und Sicherheit für alle Beteiligten auf dem Immobilienmarkt. Eine professionelle Bewertung schützt vor Fehlentscheidungen und ist die Basis für faire Verhandlungen und solide Finanzierungsentscheidungen.